Поиск по сайту: Всё Новости Статьи
Поиск предложения (продам, сдам) по ID:
Главная » статьи » » статья подробнее  
статьи
Выгодно ли сейчас вкладывать деньги в недорогое украинское жилье? Фотограмма Очевидно, что существенное снижение покупательской способности в 2014-2015 годах значительным образом повлияло на рынок недвижимости на Украине. Перманентное снижение объемов продаж, уменьшение стоимости, заморозка большого количества строек - все эти факторы определяли общее состояние рынка недвижимости в 2014-2015 годах. Какие же прогнозы и мнение аналитиков на 2016?
06:06 Chaweb-model.info работа в чехове для девушек http://web-model.info/page/rabota-v-chehove-dlya-devushek/ …
Любая недвижимость  в Швейцарии увеличивает шансы получения гражданства Фотограмма Является ли покупка недвижимости способом получения ВНЖ и гражданства Швейцарии?
Российские олигархи предпочитают английскую недвижимость Фотограмма Бизнесмены, звезды шоу-бизнеса, политики, и просто богатые люди всегда думают над тем, каким образом им лучше использовать свои денежные средства. Одним из самых лучших и популярных способов беспроигрышно вложить имеющуюся наличность - это инвестиция в элитную недвижимость Европы
Варианты жилой и коммерческой недвижимости в Испании Фотограмма Как известно, недвижимость в Испании является популярным вариантом вложения денег
17:20 Julia Добрый день! Меня зовут Юлия. Я работаю в инмобилиарии в Испании. Нам хотелось-бы сотруднучать с ва …
Советы россиянам, решившим купить недвижимость на Украине Фотограмма Украинское законодательство во многом идет навстречу иностранным гражданам, для них, в том числе и для российских граждан, правила, по которым можно приобретать объекты недвижимости в Украине, не отличаются от правил для граждан Украины
Где и как купить элитную недвижимость за рубежом? Фотограмма На какой бы стране вы не остановили свой выбор, покупка элитной недвижимости потребует немалых вложений
16:08 Константин круто, беру ипотеку во Франции )) …
Недвижимость в Испании. Прогнозы и цены 2012 Фотограмма Лето диктует цены на загородную недвижимость. В Челябинске, например, уже в мае цены на дачи, расположенные в 5-ти км от города возрастают в цене. Недвижимость в Испании также подвержена сезонному спросу и активности
19:58 Мария Г. Квартиру в Валенсии за 17 тысяч евро. - ХОЧУ!!!!! …
Российские инвесторы до сих пор «прокалываются» на неликвидной недвижимости Фотограмма Схема продажи неликвидной недвижимости через различные формы закрытых фондов недвижимости, в том числе закрытых REIT до сих пор часто используется европейцами для российских частных инвесторов
16:15 Андрей Жулики в законе. Своей головой думать надо, прежде чем чужому дяде свои деньги доверять. …
Интерес среднего класса к инвестициям в недвижимость за рубежом повысился после митингов оппозиции Фотограмма По данным Игоря Индриксонса, управляющего инвестициями в недвижимость, напряженная социально-политическая ситуация в России обострила интерес среднего класса к различным инструментам инвестирования за рубежом
18:52 Сильвия Мария Г., аналогично! …
 	Самые популярные страны среди россиян для покупки дома за рубежом Фотограмма Покупка недвижимости за рубежом стала уже вполне привычным делом у россиян. Лидерами спроса по-прежнему остаются Болгария, Испания и Черногория, так как основными мерилами при выборе дома за рубежом являются близость к морю и низкие цены на жилье
15:30 Н.М. В Чехии неплохо было бы иметь квартирку... Климат там помягче и к русским отношение лояльное. А попробуйк …
Что нужно знать покупателю из Челябинска о недвижимости в Испании Фотограмма Испания - замечательная страна с интересной историей, множеством достопримечательностей и курортов, с мягким климатом и очень высоким уровнем жизни. Однако многим кажется, что приобрести недвижимость в Испании могут себе позволить только очень богатые люди. Однако это не так: приобрести квартиру или даже роскошную виллу в этой стране могут очень многие иностранцы
14:48 Владислав "Так, объекты недвижимости в Италии стоят в среднем в три, а в Майами или Лос-Анджелесе даже в 4 раза дор …
Почему Болгария? Семь причин приобретения недвижимости Фотограмма Болгарская недвижимость привлекает внимание многих россиян по разным причинам, но есть все же семь основных причин, благодаря которым недвижимость в Болгарии так актуальна сегодня
Покупка недвижимости в Турции: никаких хлопот - одно удовольствие! Фотограмма Самый выгодный вариант обзавестись жильем в солнечной Анталии, Кемере или Белеке - купить недвижимость в Турции от застройщиков
	Причины популярности расположенной в Испании недвижимости для россиян Фотограмма Если раньше сама возможность стать владельцем элитных апартаментов в этом европейском государстве выглядела не более, чем мечтой, то в настоящее время воплотить ее в жизнь может каждый желающий
10:47 Знаю В Испании недвижимость в ближайщее время будет только дешеветь …
Вид на жительство в Испании: памятка покупателю жилья Фотограмма Если вы обзавелись в Испании теми или иными квадратными метрами, то наверняка уже знаете о том, что одновременно с покупкой апартаментов получаете во владение мультивизу на год и будете иметь право в течение трех месяцев в каждом из полугодий проживать на территории страны
 Фотограмма Хорватия - страна с богатой природой и историей, развитой инфраструктурой. Недвижимость Хорватии разнообразна. Здесь можно приобрести как небольшую квартирку, так и огромную виллу, апартаменты в историческом здании
	Недвижимость Египта как перспективное направление иностранного инвестирования Фотограмма Кривая спроса на недвижимость в Египте все последние годы неизменно росла вверх. Способствовала этому, в первую очередь, «удачная география» данной страны
16:01 день рождения да ну бред. делать нечего ехать в эту дыру. что турция что египет. …
Элитный курорт Сахл Хашиш Фотограмма Сравнительно недавно в число самых модных курортов Египта вошел Сахл Хашиш (Sahl Hasheesh), которому быстро удалось завоевать необычайно высокую популярность
Новая мода российских инвесторов: заработать на заграничных студентах Фотограмма Среди зарубежной недвижимости, которую россияне приобретают не для себя, а с коммерческими целями, существует довольно специфический сегмент - недвижимость «студенческая». Это объекты в городах (где расположены крупные университеты), которые покупаются специально для сдачи в аренду студентам
Покупка зарубежной недвижимости Фотограмма Покупка загородной недвижимости - это выгодное вложение денежных средств. По какой цене можно приобрести земельные участки во Франции, Италии, Таиланде, Доминиканской Республике?
Квартира в Болгарии - свое жилье на курорте Фотограмма Стоимость жилья на черноморском побережье в Болгарии сопоставима с ценой недвижимости на отечественном черноморском побережье. А в некоторых случаях купить квартиру в Болгарии будет даже дешевле. А что бы выбрали вы?
12:10 Клякса "Кроме того, купить недвижимость в Болгарии - значит, сделать весьма выгодное вложение ваших средств." А …
«Мир» на грани краха Фотограмма Невиданный спрос на нефть сподвиг шейхов на грандиозный проект превращения Дубаи в самое роскошное место отдыха в мире. Он так и был назван - The World. Сегодня его называют самым громким строительным провалом XXI века
05:19 Клякса сейчас покупать там пока рано, т.к. падение ещё не остановилось. …

все статьи »

Российские инвесторы до сих пор «прокалываются» на неликвидной недвижимости

Российские инвесторы до сих пор «прокалываются» на неликвидной недвижимости Фотограмма

     О том, как европейские финансовые институты продают неликвидную недвижимость российским инвесторам через закрытые фонды недвижимости, рассказывает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru.

     Схема продажи неликвидной недвижимости через различные формы закрытых фондов недвижимости, в том числе закрытых REIT (Real Estate Investment Trust - фонд, который за счет коллективных инвестиций покупает недвижимое имущество и осуществляет управление объектом) до сих пор часто используется европейцами для российских частных инвесторов. Схема на самом деле не самая сложная, но тем не менее российские инвесторы на нее попадаются. Поэтому нужно разобраться со всем по порядку, начиная с самых основ.

     Что такое фонд недвижимости

     Фонд недвижимости - компания, владеющая объектами недвижимости, которые, раздробив на доли, паи или акции стоимостью от нескольких долларов до нескольких тысяч, фонд предлагает приобрести инвесторам. Фонды могут владеть объектами жилой, коммерческой недвижимости, объектами здравоохранения, промышленными объектами, студенческими общежитиями, казино и прочими.

     Фонды недвижимости делятся на три категории:

     1. Открытые фонды, доли или паи которых обращаются на бирже, и инвестор их может купить и продать за несколько секунд, т.е. самая ликвидная категория фондов.

     2. Разновидность открытых фондов, доли или паи которых продаются и покупаются инвесторами внутри управляющей этим фондом компании. Ликвидность у этой категории значительно ниже, так как нужно ждать, пока управляющая компания найдет инвестора, желающего перекупить пай или долю. На поиски такого инвестора могут уйти годы.

     3. Закрытые фонды недвижимости на определенный срок без участия управляющей компании в перепродаже долей и паев. Если фонд создается по такой схеме, то только для корпоративного инвестора и под его индивидуальный заказ. Эта категория фондов является самой неликвидной и опасной для частного инвестора.

     Как происходит «слив неликвида»

     Рассмотрим на примере. Крупный фонд недвижимости хочет расширить свое присутствие на определенном рынке или купить только один тип недвижимости. Для этого создается отдельный дочерний фонд, который закрывается на 10-20 лет, а владельцем является основной фонд. Создание отдельного фонда может обуславливаться несколькими причинами:

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru     1. Фонду запрещено владеть недвижимостью на том рынке, где он хочет приобрести недвижимость. Но разрешено владеть компаниями или фондами. В случае неудачи дочернего фонда, например, при отрицательной доходности недвижимости (когда расходы на недвижимость превышают прибыль от аренды ), это не скажется отрицательно на основном фонде.

     2. Рынок или недвижимость слишком рискованная, т.е. риски проведения операции на этом рынке или приобретения конкретной недвижимости выше максимально допустимых регламентом о рисках основного фонда.

     3. Покупать или создавать дочерний фонд недвижимости гораздо дешевле с точки зрения транзакционных расходов.

     «Если закрытые фонды предлагают частным инвесторам вложить свои средства, в этом, как правило, есть только одна причина - «слив неликвида», - говорит Игорь Индриксонс. - В случае, если такой фонд не купил корпоративный инвестор, то обращаются к частному в надежде на его неосведомленность. С первого взгляда может показаться, что все в порядке - фондом управляют профессионалы, выплачивают дивиденды, работают в стабильных странах. Но проблемы начинаются при возврате вложенных средств. С юридической стороны все чисто, и устав фонда есть и расформирован он будет по плану, например, через 10 лет».

     Почему закрытые фонды занимаются неликвидом

     Если закрытые фонды, которые «бегают» за частным инвестором перейдут в форму открытых фондов, чтобы попытаться продать доли или паи на бирже за короткий срок, тогда они попадут под анализ профессиональных компаний, инвестиционных банков и рейтинговых агентств, их рейтинг снизится и паи сильно потеряют в стоимости, если вообще будут чего-то стоить.

     Например, есть недвижимость, приносящая рентный доход, но являющаяся неликвидной, то есть продаётся по крайне низким ценам или не продаётся вовсе, допустим, жилая недвижимость в Берлине. Формируется закрытый фонд и дробится на паи стоимостью 5-10 тысяч евро. Маленький вступительный взнос привлекает частных инвесторов. Далее такой фонд существует несколько лет, до тех пор, пока фонд не начинает процедуру расформирования. В соответствии с регламентом, фонд должен продать все объекты и вернуть изначально вложенные деньги инвесторов и любую прибыль с перепродажи, в случае, если объекты недвижимости выросли в цене. Однако объект неликвиден и не продается вообще или не продается по адекватной цене. С юридической стороны все правильно. По истечении нескольких лет управляющий фондом обязан продать объекты, он и продает по бросовой цене. Инвесторы, которые купили паи или доли, в таком случае несут потери. «Стоит обратить внимание, что очень часто такая недвижимость продается по бросовой цене новому закрытому фонду недвижимости», - заключает Игорь Индриксонс.

 

ChelReal.ru рекомендует:

База данных недвижимости Челябинска

ВИРТУАЛЬНЫЕ ТУРЫ

ПРОИЗВОДСТВО ВИДЕОРОЛИКОВ, видеоновости на videonews.chelreal.ru.



ОднаКнопка

ChelReal.ru на видеохостингах. ChelReal.ru в социальных сетях.

 

Автор : Алла Шкерина
14.02.2012


Источник : Информационная служба ChelReal.ru
Раздел : Недвижимость за рубежом
Рейтинг: 3.05 Голосов: 357 Просмотров: 6589
  • Рейтинг 3.05 3.05322128851541 из 5 максимум
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
Рейтинг публикаций за месяц
комментарии Всего комментариев: 6  
14.02.2012   18:53   Маэстро
Легкие дивиденды опасны.
20.02.2012   10:58   чел
а в чем вообще смысл покупки отдельного пая в каким-то там фонде? не проще ли купить готовую недвижимость и сдавать ее в аренду самостоятельно
21.02.2012   00:23   Флегматик
Чел, разница в итоговой стоимости покупки.
24.03.2012   14:01   Андрей
Жулики в законе. Своей головой думать надо, прежде чем чужому дяде свои деньги доверять.
24.03.2012   16:15   Андрей
Жулики в законе. Своей головой думать надо, прежде чем чужому дяде свои деньги доверять.

Всего: 5
  Оставить комментарий
Имя*
E-mail
Аватар
Комментарий*
Подписаться на комментарии
(не забудьте заполнить поле "e-mail")
Сообщения проверяются автоматическим модератором cleantalk.ru
http://ru.redtram.com/catalogue/economics-and-finance/

Версия для печати



©ChelReal,
2003 - 2013
Независимый информационный портал "Недвижимость Челябинска и Челябинской области".
г.Челябинск (351) 740-17-30, 740-13-92, 741-66-95, e-mail: info@chelreal.ru
   


РРРРµРС СРёСРёСРРР°РРёС