Поиск по сайту: Всё Новости Статьи
Поиск предложения (продам, сдам) по ID:
Главная » статьи » » статья подробнее  
статьи
Как безопасно снять жилье? Фотограмма Почему все чаще за арендой обращаются к агентствам недвижимости. Есть ли риски обмана при работе с агентством? Как проверить, есть ли подвох?
Едем в отпуск - страхуем квартиру Фотограмма Начинается период летних отпусков, да и обычные поездки на дачи
Покупаем квартиру: с чего начать? Фотограмма Для большинства из нас это самая важная, долгожданная и существенная покупка в жизни. Как совершить ее, чтобы не было мучительно больно за неудачное вложение своих накоплений или, не дай Бог, их потерю? Начинаем сериал о купле-продаже жилой недвижимости.
Аренда квартиры - борьба за налог Фотограмма На пороге вас встретят два человека, одетых в темно зеленую форму, в руках у них повестка в суд. Вас вызывают на дачу показаний, которая связана с неуплатой вами налогов. Также они могут сообщить вам, что им известно о незаконной сдаче в аренду квартиры
Три способа раздела долгов по ипотечной квартире при расторжении брака Фотограмма Ипотека является особенным видом сделки. Прекращение брака между супругами-созаемщиками на такую сделку особого влияния не оказывает. Граждане, оформившие ипотеку и расторгнувшие брак, так же как и во время нахождения в браке, останутся созаемщиками и будут нести перед банком солидарную ответственность по своим кредитным обязательствам либо пропорционально полученным от недвижимого имущества долям
Заплати налоги и спи спокойно», - советует налоговая служба Фотограмма Количество сознательных налогоплательщиков в Челябинской области в прошлом году увеличилось в два раза
10 главных ошибок при покупке-продаже жилья Фотограмма 1 БЕСПЕЧНОСТЬ Выбирая квартиру в новостройке, не забывайте проверить застройщика. Один из наиболее достоверных источников информации - бывшие клиенты.Не поленитесь съездить на уже построенные объекты, если они есть, и расспросить жильцов о качестве квартир и сервисных услуг.
Переуступка права на квартиру - что, зачем и почему?   Фотограмма Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк» компании Mirland Development рассказывает о процессе переуступки права на квартиру
В Челябинской области не хватает компетентных специалистов для  экспертизы и оценки недвижимости  Фотограмма Что представляет собой оценочная деятельность и для чего нужна независимая экспертиза? Как выбрать оценочную компанию, на какие моменты обратить внимание? Эти и другие вопросы обсудили эксперты в областном пресс-центре медиа-холдинга «Гранада Пресс» 10 сентября 2014 года
07:03 Mrs zonat Привет, вам нужен срочный кредит сегодня? Мы выдаем кредит с 2% -ной процентной ставкой. В интересующе …
Срочный выкуп квартир: выгода или риск? Фотограмма Срочный выкуп квартир практикуют в основном крупные агентства, оформляя приобретаемую недвижимость на сотрудников компании. В дальнейшем предполагается перепродажа объекта с целью получения прибыли. Применяемый способ не слишком популярен на рынке недвижимости по причине отсутствия свободных средств у большинства компаний, оказывающих риелторские услуги
22:14 Инна Доброе времени суток,занимаетесь ли вы выкупом земли,11 соток,срочно нужны деньги …
Как снять жилье в Челябинске, не рискуя «лохануться»  Фотограмма Вы можете не поверить, но факт остается фактом - не менее 50% людей, которые хотят снять квартиру в Челябинске, неизбежно сталкиваются с мошенниками. Я не утверждаю, что все эти люди становятся жертвами данных мошенников, кое у кого хватает ума «соскочить», но многие и многие граждане отдают свои денежки тетям и дядям сомнительной сферы деятельности...
13:26 инна мошенников пруд пруди, особенно в наше время …
Что грозит владельцу за незаконную сдачу квартиры в аренду Фотограмма Лишь пятая часть владельцев квартир, сдаваемых внаем, официально оформляет сделки по аренде жилья
11:22 multimax бред написан!из личного опыта сдачи. …
Можно ли завещать квартиру коту  Фотограмма В юриспруденции есть такое понятие, как «условное завещание» - наследник может получить завещанное имущество, если выполнит некие условия наследодателя. Например, вступит в брак с названным им лицом, родит детей или будет неустанно заботиться о максимально комфортной жизни некогда любимого наследодателем кота, хомячка или кролика
13:34 чел мне кажется, мало кто из нотариусов в суровом челябинске станет возиться с завещаниями на кота,как то это …
Как обманывают при оформлении доверенности на продажу квартиры Фотограмма Довольно часто распространены случаи, когда в силу своей занятости, или по иным причинам, собственники недвижимости оформляют доверенность на продажу своей квартиры или загородного дома на третьих лиц - родственников, знакомых, риелторов
17:34 Уральский мастер Да нафиг я буду доверенность на риелтора оформлять, когда я его не знаю лично хорошо! Он просто может быт …
Как застраховать покупаемую квартиру от утраты права собственности Фотограмма В связи с частой сменой социально-экономического строя и законодательства в последние 100 лет рынок недвижимости в России нестабилен, поэтому ни одна проверка не может дать стопроцентную гарантию юридической «чистоты» сделки
09:19 sushi-v-omske.ru кушай суши омск сайт каталог http://sushi-v-omske.ru/page/kushaj-sushi-omsk-sajt-katalog/ . …
Как правильно составить завещание на объект недвижимости Фотограмма Большинство россиян, желающих передать по наследству свою недвижимость, сталкиваются с непростой задачей оформления завещания. Документом, регламентирующим все стороны такой сделки, является Гражданский кодекс РФ, а составление и заверение завещания осуществляется нотариусом
16:05 Жительница Челябинска ой, страшно как, рано мне еще что-то завещать …
Ландшафтный дизайн участка Фотограмма В последнее время все большей популярностью пользуется ландшафтный дизайн дачных участков
11:29 Уральский мастер В нашем тракторосаду такое сделай - воры полезут... …
Подводные камни при покупке вторичного жилья в Челябинске  Фотограмма Поговорим про основные юридические аспекты при покупке квартиры, которая уже имеет владельца
11:27 Жанна Константин, не обязательно для "недалеких", просто не все опытные, не все образованные, в конце концов. …
Нужен ли нотариус при покупке недвижимости Фотограмма При покупке недвижимости существует два способа оформления сделки: составление договора купли-продажи в письменной форме без нотариального удостоверения и составление договора, удостоверенного нотариусом. При этом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, имущество одного лица может перейти к другому лицу без нотариального заверения договора. О том, зачем необходима нотариальная поддержка, рассказывает нотариус Алексей Комаров
19:44 Дмитрий Независимая и незаинтересованная- ха, ха, ха- не за бесплатно услугу навязывают. Проверят подлинность док …
Зачем страховать право собственности при покупке квартиры? Фотограмма Не секрет, что оформляя ипотечный кредит, заемщик дополнительно оплачивает комиссионные сборы за рассмотрение заявки и выдачу кредита, за открытие и обслуживание ссудного счета, услуги специалистов, а также разного рода страховые выплаты - страхование объекта и жизни заемщика
13:01 Мария Г. Все надо страховать, и жизнь, и собственность... Это же денег надо сколько, чтобы от всего застраховаться …
Страхование загородной недвижимости: дома, дачи, земельные участки Фотограмма В настоящее время наблюдается тенденция к увеличению спроса на страхование загородной недвижимости
17:13 Жанна Почитала - аш передернуло, страшненько стало ((( …
Самые популярные способы мошенничества с недвижимостью Фотограмма На сегодняшний день рынок недвижимости является самым лакомым кусочком не только для крупных инвесторов, но и для большинства мошенников
20:56 Мария Г. Будьте бдительны с незнакомцами и порядочны со всеми. Порядочность - вот чего некоторым не хватает. …

все статьи »

Рассчитаемся или сочтемся?

Рассчитаемся или сочтемся? Фотограмма

Оплата - один из наиболее важных и рискованных этапов практически любой сделки, а сделки, связанной с недвижимостью, - в особенности. На что, помимо общеизвестных способов обеспечения обязательств (неустойка, залог и т.п.), нужно обратить внимание, чтобы обезопасить этот этап? Вопросам расчета по сделкам, принятия договорных условий и оформления задатка посвящается очередная статья по юридической чистоте сделки.

Безналичные расчеты

Самым безопасным для покупателя способом оплаты можно назвать окончательный расчет после регистрации перехода права собственности. На практике так бывает не всегда. Если продавец, получив оплату, утратит интерес к вашей компании, зарегистрировать переход права собственности можно на основании решения суда согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. А с нерадивого контрагента - взыскать убытки, вызванные задержкой регистрации.

Если же вам удалось согласовать условие о том, что компания полностью или частично оплатит покупку после госрегистрации перехода права, имейте в виду, что объект сделки до полной оплаты находится в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК РФ). Для снятия такого залога обе стороны должны представить в регистрирующий орган акт об оплате, заявление о государственной регистрации, а также все необходимые для регистрации документы. Регистрации такого залога можно избежать, прямо прописав в договоре купли-продажи, что по договоренности сторон право залога на объект до его полной оплаты у продавца не возникает.

Расчеты через депозитарную ячейку

В настоящее время распространена практика так называемых расчетов через депозитарную ячейку. Разумеется, компании, как и индивидуальные бизнесмены по предпринимательским платежам, могут рассчитываться друг с другом наличными лишь в пределах 60 тысяч рублей по одной сделке, что подтверждено пунктом 2 статьи 862 ГК РФ, указание ЦБ РФ от 14.11.01 № 1050-У. Порог этот крайне низкий для операций с недвижимостью. Впрочем, это ограничение не действует, если одной из сторон расчетов является физическое лицо, либо в качестве средства расчетов выступает ценная бумага, обычно вексель.

Надо сказать, что на практике компании порой рассчитываются «через ячейку» и большими суммами, причем, как правило, не прописанными в договоре. К законности такой практики можно предъявить целый ряд серьезных юридических упреков. Однако правовой анализ данной проблемы выходит за рамки настоящей статьи. Здесь заметим лишь, что в случае расторжения сделки или ее недействительности компания не сможет потребовать возврата всей уплаченной суммы.

Поэтому дадим рекомендации для добросовестных контрагентов. Тем более, как мы отметили выше, механизм оплаты через ячейку можно применять на вполне законных основаниях, используя неденежные средства расчетов. Обычно ячейка арендуется на период регистрации плюс примерно неделя-другая. В договоре аренды ячейки указывается, что продавец изымает денежные средства при предъявлении документов, подтверждающих, что регистрация вашего права собственности произошла: для этого предъявляется нотариальная копия свидетельства о регистрации или подлинная выписка из ЕГРП. А за несколько дней до окончания срока аренды покупатель вправе изъять деньги: на случай, если сделка не совершилась.

Мы подошли к совершению сделки. На что следует акцентировать внимание: 

Договорные условия

Процедура формирования договорных условий достаточно стандартная. Необходимо четко сформулировать существенные условия договора, такие как предмет, цена и пр., договориться о порядке расчетов, обеспечении обязательств и т.д. Обратить внимание тут надо вот на что: если речь идет о продаже здания, строения, помещения, квартиры, описание объекта в договоре должно четко совпадать с документами БТИ. При продаже земельного участка описание объекта должно соответствовать кадастровому плану. Если продается все здание, то можно так и указать. Рекомендуется в договоре четко прописать порядок перехода прав на земельный участок, необходимый для эксплуатации недвижимости.

Акт приема-передачи объекта

При передаче недвижимости от продавца к покупателю необходимо составить акт, в котором зафиксировать этот факт, согласно статье 556 ГК РФ. Этот документ можно составить в произвольной форме. Заметим, что существует унифицированная форма передаточного акта № ОС-1а, утвержденная Постановлением Госкомстата России от 21.01.03 № 7. Акт по этой форме необходим бухгалтерии, чтобы по бухгалтерским правилам принять объект к учету, а также подтвердить расходы на покупку и вычет по входному НДС. Однако к такой форме акта настороженно относятся в регистрационной службе. Поэтому мы обычно рекомендуем отдавать на регистрацию акт в произвольной форме. А акт по форме ОС-1 использовать для нужд бухучета.

Регистрация перехода прав

Разумеется, сделку можно считать окончательно завершенной лишь после того, как переход права собственности на имущество зарегистрируют в ЕГРП. Для этого обе стороны должны обратиться в территориальный отдел Управления ФРС соответствующего субъекта по месту нахождения объекта с заявлениями по форме, утвержденной Приказом Минюста № 293. К заявлению надо приложить:

- копию и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Заметим, что за регистрацию перехода к компании права на недвижимость необходимо уплатить госпошлину в размере 7 500 рублей, согласно подпункту 20 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ;

- нотариальную доверенность на лиц, представляющих документы на госрегистрацию. Если это делает руководитель компании - устав и документ об избрании (назначении) его на эту должность;

- договор купли-продажи, а также передаточный акт в количестве, равном количеству участников плюс 1, для помещения его в регистрационное дело;

- решение об одобрении сделки или подтверждение, что сделка не является для компании крупной. Это может быть справка за подписью главного бухгалтера и руководителя;

- нотариальные копии учредительных документов обоих юридических лиц, а также все изменения в учредительные документы, свидетельства о регистрации, перерегистрации юридического лица, свидетельства на все изменения (некоторые отделы Управления ФРС требуют предъявления подлинников);

- документы, подтверждающие полномочия руководителей: подлинник - для предъявления, нотариальная копия - в дело;

- документы БТИ и/или кадастровый план земельного участка, так как в некоторых отделах Управления ФРС кадастровый план вшивают в договор, в этом случае кадастровых планов должно быть столько же, сколько и договоров. Если документы БТИ и кадастровые планы уже сдавались ранее на госрегистрацию и с этого момента изменений не произошло, то их предоставление по закону не обязательно.

Отметим: перечень является примерным, могут потребоваться и дополнительные документы. Необходимо также отметить, что в последнее время в связи с принятием изменений в Закон «О государственной регистрации» и Административного регламента по регистрации (приказ Минюста № 293) многие требования регистрирующих органов смягчены. Так, часть документов можно представлять в виде оригинала и ксерокопии, которая будет заверена заявителем и сотрудником, принявшим документы на регистрацию. Однако такие изменения правильно воспринимаются не всеми отделами регистрирующего органа. Предупреждаем также, что спорить с ними следует только в случае значительной подкованности в вопросе.

При подаче документов вам обязательно должны выдать расписку об их приеме, которая одновременно является документом на получение документов с государственной регистрацией. Работу можно считать завершенной после того, как регистрирующий орган выдаст компании свидетельство о праве собственности на приобретенный объект.

Возможен ли задаток по предварительному договору?

В науке и на практике нет единого мнения о том, можно ли вносить задаток по предварительному договору. Этому способствует неопределенность формулировки статьи 380 Гражданского кодекса России. С одной стороны, из нее можно сделать вывод, что задаток является доказательством заключения «основного» договора. Понятно, что при заключении предварительного договора основного еще нет. С другой стороны, запрета вносить задаток до заключения основного договора в законе не существует. Есть две точки зрения на то, как устранить эту неясность.

Согласно первой точке зрения, которая более популярна в арбитражных судах, задаток по предварительному договору невозможен. Например, судьи в постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.06.04 года № Ф04/3281-399/А67-2004 отметили, что предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи нельзя обеспечивать задатком. Суд указал, что только денежные обязательства можно обеспечить задатком. А обязательства по предварительному договору таковыми не являются. Доводы о том, что соглашение о задатке может существовать независимо от договора купли-продажи, судьи посчитали несоответствующими статье 380 Гражданского кодекса России. Впрочем, эта позиция не является единственной принятой в указанном округе и в других округах. Так, арбитры того же самого Западно-Сибирского округа удовлетворили требования истца о возврате задатка, внесенного по предварительному договору (постановление от 21.01.04 № Ф04/297-2312/А45-2004). А в Уральском округе считают, что задатком можно обеспечить исполнение как основного, так и предварительного договора (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 06.09.04 № Ф09-2878/2004-ГК). Суды общей юрисдикции более последовательны и в основном «голосуют» за задаток по предварительному договору. Именно такой изложен в пункте 51 Обзора судебной практики Верховного суда России за четвертый квартал 2005 года и утвержден постановлением Президиума Верховного суда России от 01.03.06.

Эксперты Центра Недвижимости «ВЕК» считают, что наиболее правильна точка зрения, согласно которой предварительный договор с условием о внесении покупателем задатка признается смешанным договором, к разным частям которого применяются разные правила, указанные в статье 421 Гражданского кодекса России. К аналогичным выводам пришли и судьи Федерального арбитражного суда Уральского округа (постановление от 29.06.06 № Ф09-5566/06-С3). Они не согласились с тем, что задатком можно обеспечить обязательства по предварительному договору. При этом суд признал правомерной конструкцию смешанного договора, в котором задаток обеспечивает обязательства по планируемому к заключению договору купли-продажи. Судьи Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа также сочли, что основное обязательство уже должно существовать в момент заключения соглашения о задатке. Но прямо указали, что такое соглашение может содержать и основное обязательство. Например, такое как договор купли-продажи или предварительный договор (постановление от 14.12.06 № Ф04-8308/2006 (29303-А46-16)).

С учетом сложившейся судебной практики в тексте предварительного договора можно указать, что он является смешанным и содержит соглашение о задатке. Это придаст обязательствам большую «устойчивость» при рассмотрении спора в арбитражном суде.

На этом мы завершаем цикл статей о юридической чистоте сделки с недвижимостью. Желаем удачи!

 

 

Автор : Мария Ковязина
10.04.2008


Источник :
Раздел : Правовой ликбез
Рейтинг: 2.94 Голосов: 380 Просмотров: 3474
  • Рейтинг 2.94 2.94736842105264 из 5 максимум
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
Рейтинг публикаций за месяц
комментарии Всего комментариев: 3  
14.04.2008   14:02   случайный прохожий
Уважаемая Мария Ковязина, указание ЦБ РФ от 14.11.01 № 1050-У, уже почти год как устарело. С июня 2007 года расчёты между юр. лицами и ИП в наличной форме по одной сделке могут производится на сумму не превышающую 100 т.р. (УКАЗАНИЕ ЦБ РФ от 20 июня 2007 г. N 1843-У).
14.04.2008   14:34   Мария Ковязина
Уважаемый случайный прохожий. Прошу обратить Ваше внимание на источник статьи: Центр недвижимости "ВЕК". Именно его специалисты дезинформировали нас. Я не ищу оправданий. На данный момент мы ищем истину - специалисты "ВЕКа" проверяют информацию.
14.04.2008   16:03   Редакция для случайного прохожего
ИЗВИНИТЕ, ПРОИЗОШЛА ОПЕЧАТКА. На самом деле "100 тысяч рублей по одной сделке, что подтверждено пунктом 2 статьи 862 ГК РФ, указание ЦБ РФ от 14.11.01 № 1050-У"

Всего: 3
  Оставить комментарий
Имя*
E-mail
Аватар
Комментарий*
Подписаться на комментарии
(не забудьте заполнить поле "e-mail")
Сообщения проверяются автоматическим модератором cleantalk.ru
http://ru.redtram.com/catalogue/economics-and-finance/

Версия для печати



©ChelReal,
2003 - 2013
Независимый информационный портал "Недвижимость Челябинска и Челябинской области".
г.Челябинск (351) 740-17-30, 740-13-92, 741-66-95, e-mail: info@chelreal.ru
   


РРРРµРС СРёСРёСРРР°РРёС