Поиск по сайту: Всё Новости Статьи
Поиск предложения (продам, сдам) по ID:
Главная » статьи » » статья подробнее  
статьи
Как безопасно снять жилье? Фотограмма Почему все чаще за арендой обращаются к агентствам недвижимости. Есть ли риски обмана при работе с агентством? Как проверить, есть ли подвох?
Едем в отпуск - страхуем квартиру Фотограмма Начинается период летних отпусков, да и обычные поездки на дачи
Покупаем квартиру: с чего начать? Фотограмма Для большинства из нас это самая важная, долгожданная и существенная покупка в жизни. Как совершить ее, чтобы не было мучительно больно за неудачное вложение своих накоплений или, не дай Бог, их потерю? Начинаем сериал о купле-продаже жилой недвижимости.
Аренда квартиры - борьба за налог Фотограмма На пороге вас встретят два человека, одетых в темно зеленую форму, в руках у них повестка в суд. Вас вызывают на дачу показаний, которая связана с неуплатой вами налогов. Также они могут сообщить вам, что им известно о незаконной сдаче в аренду квартиры
Три способа раздела долгов по ипотечной квартире при расторжении брака Фотограмма Ипотека является особенным видом сделки. Прекращение брака между супругами-созаемщиками на такую сделку особого влияния не оказывает. Граждане, оформившие ипотеку и расторгнувшие брак, так же как и во время нахождения в браке, останутся созаемщиками и будут нести перед банком солидарную ответственность по своим кредитным обязательствам либо пропорционально полученным от недвижимого имущества долям
Заплати налоги и спи спокойно», - советует налоговая служба Фотограмма Количество сознательных налогоплательщиков в Челябинской области в прошлом году увеличилось в два раза
10 главных ошибок при покупке-продаже жилья Фотограмма 1 БЕСПЕЧНОСТЬ Выбирая квартиру в новостройке, не забывайте проверить застройщика. Один из наиболее достоверных источников информации - бывшие клиенты.Не поленитесь съездить на уже построенные объекты, если они есть, и расспросить жильцов о качестве квартир и сервисных услуг.
Переуступка права на квартиру - что, зачем и почему?   Фотограмма Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк» компании Mirland Development рассказывает о процессе переуступки права на квартиру
В Челябинской области не хватает компетентных специалистов для  экспертизы и оценки недвижимости  Фотограмма Что представляет собой оценочная деятельность и для чего нужна независимая экспертиза? Как выбрать оценочную компанию, на какие моменты обратить внимание? Эти и другие вопросы обсудили эксперты в областном пресс-центре медиа-холдинга «Гранада Пресс» 10 сентября 2014 года
07:03 Mrs zonat Привет, вам нужен срочный кредит сегодня? Мы выдаем кредит с 2% -ной процентной ставкой. В интересующе …
Срочный выкуп квартир: выгода или риск? Фотограмма Срочный выкуп квартир практикуют в основном крупные агентства, оформляя приобретаемую недвижимость на сотрудников компании. В дальнейшем предполагается перепродажа объекта с целью получения прибыли. Применяемый способ не слишком популярен на рынке недвижимости по причине отсутствия свободных средств у большинства компаний, оказывающих риелторские услуги
22:14 Инна Доброе времени суток,занимаетесь ли вы выкупом земли,11 соток,срочно нужны деньги …
Как снять жилье в Челябинске, не рискуя «лохануться»  Фотограмма Вы можете не поверить, но факт остается фактом - не менее 50% людей, которые хотят снять квартиру в Челябинске, неизбежно сталкиваются с мошенниками. Я не утверждаю, что все эти люди становятся жертвами данных мошенников, кое у кого хватает ума «соскочить», но многие и многие граждане отдают свои денежки тетям и дядям сомнительной сферы деятельности...
13:26 инна мошенников пруд пруди, особенно в наше время …
Что грозит владельцу за незаконную сдачу квартиры в аренду Фотограмма Лишь пятая часть владельцев квартир, сдаваемых внаем, официально оформляет сделки по аренде жилья
11:22 multimax бред написан!из личного опыта сдачи. …
Можно ли завещать квартиру коту  Фотограмма В юриспруденции есть такое понятие, как «условное завещание» - наследник может получить завещанное имущество, если выполнит некие условия наследодателя. Например, вступит в брак с названным им лицом, родит детей или будет неустанно заботиться о максимально комфортной жизни некогда любимого наследодателем кота, хомячка или кролика
13:34 чел мне кажется, мало кто из нотариусов в суровом челябинске станет возиться с завещаниями на кота,как то это …
Как обманывают при оформлении доверенности на продажу квартиры Фотограмма Довольно часто распространены случаи, когда в силу своей занятости, или по иным причинам, собственники недвижимости оформляют доверенность на продажу своей квартиры или загородного дома на третьих лиц - родственников, знакомых, риелторов
17:34 Уральский мастер Да нафиг я буду доверенность на риелтора оформлять, когда я его не знаю лично хорошо! Он просто может быт …
Как застраховать покупаемую квартиру от утраты права собственности Фотограмма В связи с частой сменой социально-экономического строя и законодательства в последние 100 лет рынок недвижимости в России нестабилен, поэтому ни одна проверка не может дать стопроцентную гарантию юридической «чистоты» сделки
09:19 sushi-v-omske.ru кушай суши омск сайт каталог http://sushi-v-omske.ru/page/kushaj-sushi-omsk-sajt-katalog/ . …
Как правильно составить завещание на объект недвижимости Фотограмма Большинство россиян, желающих передать по наследству свою недвижимость, сталкиваются с непростой задачей оформления завещания. Документом, регламентирующим все стороны такой сделки, является Гражданский кодекс РФ, а составление и заверение завещания осуществляется нотариусом
16:05 Жительница Челябинска ой, страшно как, рано мне еще что-то завещать …
Ландшафтный дизайн участка Фотограмма В последнее время все большей популярностью пользуется ландшафтный дизайн дачных участков
11:29 Уральский мастер В нашем тракторосаду такое сделай - воры полезут... …
Подводные камни при покупке вторичного жилья в Челябинске  Фотограмма Поговорим про основные юридические аспекты при покупке квартиры, которая уже имеет владельца
11:27 Жанна Константин, не обязательно для "недалеких", просто не все опытные, не все образованные, в конце концов. …
Нужен ли нотариус при покупке недвижимости Фотограмма При покупке недвижимости существует два способа оформления сделки: составление договора купли-продажи в письменной форме без нотариального удостоверения и составление договора, удостоверенного нотариусом. При этом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, имущество одного лица может перейти к другому лицу без нотариального заверения договора. О том, зачем необходима нотариальная поддержка, рассказывает нотариус Алексей Комаров
19:44 Дмитрий Независимая и незаинтересованная- ха, ха, ха- не за бесплатно услугу навязывают. Проверят подлинность док …
Зачем страховать право собственности при покупке квартиры? Фотограмма Не секрет, что оформляя ипотечный кредит, заемщик дополнительно оплачивает комиссионные сборы за рассмотрение заявки и выдачу кредита, за открытие и обслуживание ссудного счета, услуги специалистов, а также разного рода страховые выплаты - страхование объекта и жизни заемщика
13:01 Мария Г. Все надо страховать, и жизнь, и собственность... Это же денег надо сколько, чтобы от всего застраховаться …
Страхование загородной недвижимости: дома, дачи, земельные участки Фотограмма В настоящее время наблюдается тенденция к увеличению спроса на страхование загородной недвижимости
17:13 Жанна Почитала - аш передернуло, страшненько стало ((( …
Самые популярные способы мошенничества с недвижимостью Фотограмма На сегодняшний день рынок недвижимости является самым лакомым кусочком не только для крупных инвесторов, но и для большинства мошенников
20:56 Мария Г. Будьте бдительны с незнакомцами и порядочны со всеми. Порядочность - вот чего некоторым не хватает. …

все статьи »

«Чистота» продавца - залог заключения сделки

«Чистота» продавца - залог заключения сделки Фотограмма

Второй этап подготовки договора купли-продажи недвижимости - проверка юридической чистоты потенциального контрагента. Напомним, что в прошлый раз мы рассказывали о том, куда обратиться и какие сведения собрать об объекте покупки, чтобы максимально оградить себя и свою компанию от юридических рисков, связанных с приобретением дорогостоящего актива.Недвижимость - слишком дорогостоящий актив, поэтому слову продавца не доверяйте и тщательнее документы проверяйте.

Изучите учредительные документы

Вам необходимо получить у продавца следующие учредительные документы:

- учредительный договор, решение единственного участника о создании, решение госоргана о создании и т.п.;

- устав;

- документы, подтверждающие полномочия лица, которое вправе действовать от имени компании без доверенности (протокол общего собрания участников об избрании руководителя компании, уведомление налоговой инспекции о внесении сведений о действующем руководителе в ЕГРЮЛ);

- свидетельство о регистрации юридического лица и его перерегистрации (если она имела место быть);

- свидетельство о постановке на налоговый учет (ИНН), а также документы, подтверждающие налоговый статус продавца (не применяет ли он налоговые спецрежимы и т.п.). Эти документы пригодятся бухгалтерии.

Такие документы рекомендуется собрать не только на момент заключения сделки, но и по предыдущим сделкам в пределах срока исковой давности.

Проверьте полномочия по распоряжению имуществом

Убедитесь в том, что представитель продавца не превысил свои полномочия по распоряжению имуществом своей организации. Недвижимость является весьма дорогостоящим активом. Поэтому нередко операции с ней попадают под критерий крупной сделки, то есть охватывают свыше 25 процентов балансовой стоимости активов компании. В таком случае необходимо убедиться, что есть необходимые решения об одобрении сделки уполномоченными органами. Напомним, что, если иного не записано в уставе, сделку «весом» от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов должен одобрять совет директоров компании. Более крупные сделки относятся к компетенции общего собрания. Если компания проигнорирует это требование, над сделкой повиснет дамоклов меч признания ее недействительной по иску продавца или любого из его акционеров. Такие же последствия могут наступить, если продавец не представит документов об одобрении сделки с заинтересованностью.

Обратите внимание и на другие ограничения по распоряжению имуществом. Так, унитарные предприятия не вправе распоряжаться недвижимым имуществом, закрепленным за ними на праве хозведения без согласия собственника, согласно пункту 2 статьи 295 Гражданского Кодекса России. В таких случаях необходимо убедиться в наличии всех необходимых правовых условий для сделки.

Проверьте полномочия посредника

По сделкам с нежилой недвижимостью посредники привлекаются достаточно часто. Если от имени продавца также ведет переговоры и подписывает договоры посредник, необходимо убедиться в его полномочиях, в частности, проверить наличие доверенности. Дополнительный риск возникает, только если посредники подписывают договор или иные значимые документы - например, передаточный акт, акт о взаиморасчетах. В этом случае необходимо убедиться в действительности доверенности. Ведь лицо, выдавшее доверенность, вправе ее в любое время отменить, согласно статье 188 Гражданского Кодекса России. Так что подписывать договор по возможности должен собственник. Либо следует убедиться, что доверенность не отзывалась. Также внимательно следует изучить полномочия, прописанные в доверенности. Например, полномочия на прием денег и подписание договора должны быть указаны отдельно.

И еще один немаловажный пункт: получение гарантии до заключения сделки

При совершении сделок с недвижимостью продавцы нередко требуют внести аванс в доказательство серьезности намерений покупателя. Интерес их в этом понятен, однако ситуацию можно развернуть в свою пользу. Объясните, что внесение аванса без дополнительных гарантий нарушает ваши интересы. И предложите оформить предварительный договор, а выплату оформить как задаток. Условие о нем можно записать прямо в предварительном договоре. В таком случае вы получите дополнительную степень свободы. Если ваша компания заинтересована в сделке, вы сможете понудить продавца к заключению договора купли-продажи, согласно пункту 5 статьи 429 и пункту 4 статьи 445 Гражданского Кодекса России. А если ситуация изменится, то отказ продавца от сделки также можно будет обратить на пользу компании. В таком случае он одолжен будет вернуть задаток в двойном размере, согласно пункту 2 статьи 381 Гражданского Кодекса России.

По этим же соображениям суммы, вносимые до заключения договора купли-продажи, целесообразно оформлять именно как задаток, даже если продавец отказывается заключать предварительный договор. На практике предварительный договор или соглашение о внесении задатка/аванса заключаются до полной проверки объекта, а часто и до получения выписки из ЕГРП. В таких случаях необходимо отдельно указать в предварительном договоре, что если в результате юридической проверки будут выявлены существенные препятствия для сделки, то вы вправе отказаться от покупки и получить назад внесенные денежные средства. Данное условие можно сформулировать следующим образом:

«Если до заключения договора купли-продажи покупатель выявит обстоятельства, подтверждающие незаконность ранее совершенных сделок, либо иные обстоятельства, препятствующие будущему собственнику владеть, пользоваться или распоряжаться объектом недвижимости, покупатель вправе отказаться от настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке по пункту 3 статьи 450 Гражданского Кодекса России. В этом случае продавец обязуется вернуть покупателю сумму задатка в течение пяти рабочих дней с момента требования».

 

Автор : Мария Ковязина
28.03.2008


Источник :
Раздел : Правовой ликбез
Рейтинг: 2.94 Голосов: 243 Просмотров: 2409
  • Рейтинг 2.94 2.94650205761316 из 5 максимум
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
Рейтинг публикаций за месяц
комментарии Всего комментариев: 1  
02.04.2008   17:36   мнение
Довольно часто граждане сталкиваются с недобросовестными агентами по продаже недвижимости. И я охотно верю, что они полны решимости поделиться впечатлениями от такой встречи. НЕ пора ли уже завести рубрику, где герои расскажут о своем негативном опыте? или хотя бы завести "черный список", чтобы тем компаниям, которые "кинули" клиента хотя бы один раз, было неповадно повторить позорное бегство от ответсвенности.

Всего: 1
  Оставить комментарий
Имя*
E-mail
Аватар
Комментарий*
Подписаться на комментарии
(не забудьте заполнить поле "e-mail")
Сообщения проверяются автоматическим модератором cleantalk.ru
http://ru.redtram.com/catalogue/economics-and-finance/

Версия для печати



©ChelReal,
2003 - 2013
Независимый информационный портал "Недвижимость Челябинска и Челябинской области".
г.Челябинск (351) 740-17-30, 740-13-92, 741-66-95, e-mail: info@chelreal.ru
   


РРРРµРС СРёСРёСРРР°РРёС