Поиск по сайту: Всё Новости Статьи
Поиск предложения (продам, сдам) по ID:
Главная » статьи » » статья подробнее  
статьи
Как безопасно снять жилье? Фотограмма Почему все чаще за арендой обращаются к агентствам недвижимости. Есть ли риски обмана при работе с агентством? Как проверить, есть ли подвох?
Едем в отпуск - страхуем квартиру Фотограмма Начинается период летних отпусков, да и обычные поездки на дачи
Покупаем квартиру: с чего начать? Фотограмма Для большинства из нас это самая важная, долгожданная и существенная покупка в жизни. Как совершить ее, чтобы не было мучительно больно за неудачное вложение своих накоплений или, не дай Бог, их потерю? Начинаем сериал о купле-продаже жилой недвижимости.
Аренда квартиры - борьба за налог Фотограмма На пороге вас встретят два человека, одетых в темно зеленую форму, в руках у них повестка в суд. Вас вызывают на дачу показаний, которая связана с неуплатой вами налогов. Также они могут сообщить вам, что им известно о незаконной сдаче в аренду квартиры
Три способа раздела долгов по ипотечной квартире при расторжении брака Фотограмма Ипотека является особенным видом сделки. Прекращение брака между супругами-созаемщиками на такую сделку особого влияния не оказывает. Граждане, оформившие ипотеку и расторгнувшие брак, так же как и во время нахождения в браке, останутся созаемщиками и будут нести перед банком солидарную ответственность по своим кредитным обязательствам либо пропорционально полученным от недвижимого имущества долям
Заплати налоги и спи спокойно», - советует налоговая служба Фотограмма Количество сознательных налогоплательщиков в Челябинской области в прошлом году увеличилось в два раза
10 главных ошибок при покупке-продаже жилья Фотограмма 1 БЕСПЕЧНОСТЬ Выбирая квартиру в новостройке, не забывайте проверить застройщика. Один из наиболее достоверных источников информации - бывшие клиенты.Не поленитесь съездить на уже построенные объекты, если они есть, и расспросить жильцов о качестве квартир и сервисных услуг.
Переуступка права на квартиру - что, зачем и почему?   Фотограмма Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк» компании Mirland Development рассказывает о процессе переуступки права на квартиру
В Челябинской области не хватает компетентных специалистов для  экспертизы и оценки недвижимости  Фотограмма Что представляет собой оценочная деятельность и для чего нужна независимая экспертиза? Как выбрать оценочную компанию, на какие моменты обратить внимание? Эти и другие вопросы обсудили эксперты в областном пресс-центре медиа-холдинга «Гранада Пресс» 10 сентября 2014 года
07:03 Mrs zonat Привет, вам нужен срочный кредит сегодня? Мы выдаем кредит с 2% -ной процентной ставкой. В интересующе …
Срочный выкуп квартир: выгода или риск? Фотограмма Срочный выкуп квартир практикуют в основном крупные агентства, оформляя приобретаемую недвижимость на сотрудников компании. В дальнейшем предполагается перепродажа объекта с целью получения прибыли. Применяемый способ не слишком популярен на рынке недвижимости по причине отсутствия свободных средств у большинства компаний, оказывающих риелторские услуги
22:14 Инна Доброе времени суток,занимаетесь ли вы выкупом земли,11 соток,срочно нужны деньги …
Как снять жилье в Челябинске, не рискуя «лохануться»  Фотограмма Вы можете не поверить, но факт остается фактом - не менее 50% людей, которые хотят снять квартиру в Челябинске, неизбежно сталкиваются с мошенниками. Я не утверждаю, что все эти люди становятся жертвами данных мошенников, кое у кого хватает ума «соскочить», но многие и многие граждане отдают свои денежки тетям и дядям сомнительной сферы деятельности...
13:26 инна мошенников пруд пруди, особенно в наше время …
Что грозит владельцу за незаконную сдачу квартиры в аренду Фотограмма Лишь пятая часть владельцев квартир, сдаваемых внаем, официально оформляет сделки по аренде жилья
11:22 multimax бред написан!из личного опыта сдачи. …
Можно ли завещать квартиру коту  Фотограмма В юриспруденции есть такое понятие, как «условное завещание» - наследник может получить завещанное имущество, если выполнит некие условия наследодателя. Например, вступит в брак с названным им лицом, родит детей или будет неустанно заботиться о максимально комфортной жизни некогда любимого наследодателем кота, хомячка или кролика
13:34 чел мне кажется, мало кто из нотариусов в суровом челябинске станет возиться с завещаниями на кота,как то это …
Как обманывают при оформлении доверенности на продажу квартиры Фотограмма Довольно часто распространены случаи, когда в силу своей занятости, или по иным причинам, собственники недвижимости оформляют доверенность на продажу своей квартиры или загородного дома на третьих лиц - родственников, знакомых, риелторов
17:34 Уральский мастер Да нафиг я буду доверенность на риелтора оформлять, когда я его не знаю лично хорошо! Он просто может быт …
Как застраховать покупаемую квартиру от утраты права собственности Фотограмма В связи с частой сменой социально-экономического строя и законодательства в последние 100 лет рынок недвижимости в России нестабилен, поэтому ни одна проверка не может дать стопроцентную гарантию юридической «чистоты» сделки
09:19 sushi-v-omske.ru кушай суши омск сайт каталог http://sushi-v-omske.ru/page/kushaj-sushi-omsk-sajt-katalog/ . …
Как правильно составить завещание на объект недвижимости Фотограмма Большинство россиян, желающих передать по наследству свою недвижимость, сталкиваются с непростой задачей оформления завещания. Документом, регламентирующим все стороны такой сделки, является Гражданский кодекс РФ, а составление и заверение завещания осуществляется нотариусом
16:05 Жительница Челябинска ой, страшно как, рано мне еще что-то завещать …
Ландшафтный дизайн участка Фотограмма В последнее время все большей популярностью пользуется ландшафтный дизайн дачных участков
11:29 Уральский мастер В нашем тракторосаду такое сделай - воры полезут... …
Подводные камни при покупке вторичного жилья в Челябинске  Фотограмма Поговорим про основные юридические аспекты при покупке квартиры, которая уже имеет владельца
11:27 Жанна Константин, не обязательно для "недалеких", просто не все опытные, не все образованные, в конце концов. …
Нужен ли нотариус при покупке недвижимости Фотограмма При покупке недвижимости существует два способа оформления сделки: составление договора купли-продажи в письменной форме без нотариального удостоверения и составление договора, удостоверенного нотариусом. При этом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, имущество одного лица может перейти к другому лицу без нотариального заверения договора. О том, зачем необходима нотариальная поддержка, рассказывает нотариус Алексей Комаров
19:44 Дмитрий Независимая и незаинтересованная- ха, ха, ха- не за бесплатно услугу навязывают. Проверят подлинность док …
Зачем страховать право собственности при покупке квартиры? Фотограмма Не секрет, что оформляя ипотечный кредит, заемщик дополнительно оплачивает комиссионные сборы за рассмотрение заявки и выдачу кредита, за открытие и обслуживание ссудного счета, услуги специалистов, а также разного рода страховые выплаты - страхование объекта и жизни заемщика
13:01 Мария Г. Все надо страховать, и жизнь, и собственность... Это же денег надо сколько, чтобы от всего застраховаться …
Страхование загородной недвижимости: дома, дачи, земельные участки Фотограмма В настоящее время наблюдается тенденция к увеличению спроса на страхование загородной недвижимости
17:13 Жанна Почитала - аш передернуло, страшненько стало ((( …
Самые популярные способы мошенничества с недвижимостью Фотограмма На сегодняшний день рынок недвижимости является самым лакомым кусочком не только для крупных инвесторов, но и для большинства мошенников
20:56 Мария Г. Будьте бдительны с незнакомцами и порядочны со всеми. Порядочность - вот чего некоторым не хватает. …

все статьи »

Паевой катализатор

Паевой катализатор Фотограмма

Комплекс проблем, с которым сталкивается каждый девелопер-землевладелец, всегда являлся одной из популярных тем обсуждения рыночным сообществом. Но юридическая составляющая, как правило, оставалась наименее обсуждаемой, тогда как без актуализации данной стороны проблемы невозможно понимание основных механизмов, которыми руководствуются ведущие игроки рынка.

На наш взгляд, основная причина низкой активности освоения крупных землевладений - отнюдь не высокая конкурентная среда рынка загородной недвижимости и не концептуальная неосведомленность землевладельцев, а элементарное отсутствие эффективных инструментов привлечения инвестиций для подготовки и освоения крупных земельных наделов и юридическая неопределенность правоустанавливающей документации.

Концептуальные решения для сегодняшней рыночной ситуации уже готовы: о дефиците предложения эконом-класса сейчас не говорит только ленивый. К тому же лидерами рынка считаются все-таки не компании, строящие единичные элитные объекты и продающие, по сути, пустые поля с обещанием построить коттедж, а застройщики, грамотно определившие наиболее привлекательную нишу предложения еще несколько лет назад.

Реализация участков без подряда, которые является скорее эффективным откликом на тенденции спроса, значительная часть которого ориентируется именно на такие предложения, а не вынужденной мерой из-за боязни ошибиться концептуально. Иначе бы на рынке не фигурировало около 30 компаний (среди которых Большая земельная компания, «Система-Галс», КМ-Development и «Стройинвесттопаз»), занимающихся вполне успешно подобным бизнесом.

Истоки проблем

Консолидировав земельные ресурсы в конце 1990-х - начале 2000-х гг., ряд игроков встали перед проблемой их эффективного освоения. Как показала практика, подготовка условий для строительства и освоение земельных участков - процесс гораздо более сложный, чем скупка паев членов колхозов. К тому же в период активной скупки земельных наделов подавляющее большинство игроков совершили ряд юридических ошибок, специфика которых в отдельных случаях полностью исключает или значительно усложняет возможность реализации проектов строительства.

На этапе консолидации земельных активов скорость сделки ставилась выше эффективности и надежности механизма смены собственников земельных участков, поэтому сейчас многие компании находятся в состоянии ожидания истечения сроков исковой давности возможности оспаривания правоустанавливающей документации своих латифундий. Иные компании активно задействованы в идущих судебных процессах.

Такая ситуация сложилась из-за специфики процесса приватизации сельхозпредприятий в начале 1990-х гг. - лишь в единичных случаях это происходило в полном соответствии с законом.

Параллельно с процессом приватизации сельхозпредприятий гражданам выдавали свидетельства, подтверждающие их «некие» права на «некие» землевладения без четких границ и площадей. В таких условиях одни нынешние латифундисты бросились скупать такие свидетельства, зачастую являющиеся лишь фантиками, не подтверждающими никаких прав. А другие скупали у тех же крестьян акции и доли с/х предприятий, которые пришли в упадок.

Наиболее грамотные латифундисты скупили и то, и другое. Тем не менее даже такой подход в большинстве случаев не гарантировал будущим землевладельцам юридической ликвидности их владений. Все они встали на долгий путь межевания и надлежащего оформления своих земель, а также приведения их статуса хоть в какое-то соответствие с действующим законодательством, которое, в свою очередь, многократно менялось за последний период. Даже действующий федеральный закон «Об обороте земель с/х назначения» не сумел устранить все юридические трудности, возникшие до его принятия в период становления законодательства новой России, регулирующего гражданско-правовые и в том числе земельные отношения.

Громкие споры и судебные дела, возникшие в процессе смены собственников крупных земельных владений, значительно повлияли на снижение инвестиционной привлекательности конкретных участков, неосвоение которых приводит в недоумение большинство экспертов рынка.

Принимая за объективные данные рыночную статистику, можно с уверенностью заявить, что из фигурирующих на рынке объемов земельных ресурсов, принадлежащих крупным латифундистам, ликвидной с юридической точки зрения может считаться лишь незначительная часть. Тогда как освоение остальных участков требует существенных финансовых и временных вложений.

Две позиции

На сегодняшний день на рынке существуют две основные позиции, которых тем или иным образом придерживаются крупные землевладельцы. Первая позиция заключается в консервировании собственных земельных владений до лучших времен - организации своеобразного земельного банка. Понятно, что земля в Подмосковье будет только дорожать: постоянный приток мигрантов, которым необходимо где-то жить, динамичное развитие дорожной сети и инфраструктуры - все эти факторы влияют на рост стоимость земли.

И в рамках данной модели некоторые игроки занимаются эффективным освоением отдельных высоколиквидных участков, как правило расположенных в местах, идеально подходящих для строительства крупных инфраструктурных комплексов: гипермаркетов, отраслевых магазинов, парков развлечений и т.д.

Вторая позиция более интересная и на настоящий момент может считаться наиболее яркой тенденцией рынка загородной недвижимости последних 2-3 лет. Ряд крупных землевладельцев, в некоторых случаях заключивших альянсы с девелоперскими компаниями, заявили о комплексном освоении крупных территорий. Специфика подобных проектов сама по себе подразумевает многоэтапный процесс реализации задуманного, растянутый на 5-10 лет.

Тем не менее на сегодняшний день реальными успехами похвастаться может лишь один мегапроект - «А101» на калужском направлении: здесь по крайней мере завершился перевод земель под необходимые целевые назначения. Остальные проекты пока не вышли даже на этот уровень. Кроме того, реализация отдельных проектов буксует из-за судебных разбирательств, связанных с оспариванием прав на конкретные участки.

О чем не говорят

Процессы, действующие на рынке земли, в первую очередь являются процессами юридическими, а лишь затем носят экономический характер. В этой связи хочу обратить внимание на то, что в заявлениях активных игроков редко встречается информация о юридических составляющих проектов. Да и в целом в информационном пространстве рынка загородной недвижимости доля юридической информации ничтожно мала по сравнению с потребительскими и экономическими данными, что, в свою очередь, не может не наводить на мысль о том, что реальные игроки рынка либо недоговаривают, либо просто некомпетентны в данных вопросах.

Аналогичное наблюдение можно сделать и по поводу статистики, приводимой игроками рынка относительно размеров землевладений подмосковных лендлордов, а вернее - о параметрах данных землевладений. В ряде случаев на данных наделах попросту невозможно любое строительство в силу того, что участок является спорным, а в суде соответствующего района уже несколько лет ведется дело, устанавливающее собственника участка.

Откуда деньги?

Тем не менее юридическая составляющая является лишь частью более значимой преграды для массового освоения территорий. Основной вопрос касается отсутствия свободных средств для подготовки и непосредственной застройки участков. Как правило, структуры, для которых рынок недвижимости не является профильной сферой деятельности, предпочитают ориентировать свои активы на расширение более понятного с их точки зрения бизнеса, откладывая решение по собственным земельным наделам в долгий ящик.

С другой стороны, активному освоению земельных массивов препятствует российское законодательство, которое жестко ограничивает источники инвестиций в земельные участки. Иностранные компании либо юридические лица, зарегистрированные в РФ, в которых иностранного капитала более 50%, не могут являться собственниками земельных участков. Единственной возможностью инвестирования в загородную недвижимость для иностранцев является покупка миноритарных долей в проектах. Такая схема не слишком выгодна для зарубежных партнеров, и прецеденты единичны.

За время развития рынок загородной недвижимости не выработал эффективного, а главное - универсального инструмента привлечения инвестиций. Также этот рынок сохраняет статус самого непрозрачного рынка, что оказывает влияние на позиции иностранных инвесторов, придающих значительное внимание данной составляющей проектов.

Фонд как выход

Оценив конъюнктуру рынка с юридической стороны, мы пришли к выводу, что подобный инструмент существует в форме закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН), формат которого обладает значительными преимуществами над принятыми в настоящее время способами привлечения инвестиций. Однако большинство из функционирующих сейчас управляющих компаний, к примеру «Тройка Диалог», «Уралсиб», «Конкордия Эссет Менеджмент», ориентируется на развитый рынок коммерческой и жилой недвижимости, тогда как деятельностью, связанной с инвестированием в земельные ресурсы, занимается небольшая группа управляющих компаний, в числе которых «Велес Менеджмент», «Витус», «Солид Менеджмент», «Ренессанс Капитал», «Виктори Эссет Менеджмент».

На сегодняшний день ЗПИФН является наиболее сбалансированным и современным инструментом привлечения инвестиций для дальнейшего развития крупных земельных наделов с целью повышения их капитализации и рыночной стоимости за счет изменения категории и целевого использования, подведения коммуникаций, зонирования, проведения анализа наиболее эффективного использования, получения разрешений на дальнейшую застройку.

Специфика юридического режима ПИФа, являющегося имущественным комплексом, а не юридическим лицом, затрудняет предъявление юридических претензий, поскольку таковые могут быть предъявлены только конкретным лицам - собственникам имущества. Поскольку собственниками имущества ЗПИФН является множество владельцев инвестиционных паев, которые не имеют никакого отношения к правонарушениям, возможно совершенным одним из прежних собственников земельного участка, они тем самым являются добросовестными участниками гражданских правоотношений. В этой связи никто из них не может отвечать по претензиям третьих лиц, связанных с землей паевого фонда, в том числе своим имуществом в форме именных бездокументарных ценных бумаг (паев). ЗПИФН не может быть ответчиком по делу, так как не обладает статусом субъекта права.

Управляющая компания не является собственником имущества ЗПИФН, следовательно, также не может отвечать в полной мере по юридическим претензиям, не связанным непосредственно с деятельностью по управлению чужим имуществом. Закон обязывает УК отвечать по претензиям только в связи с выполнением своей непосредственной функции, а не за дела, совершенные пайщиками в прошлом.

Даже в случае признания нарушения прав потенциального истца при отчуждении какого-либо земельного участка, находящегося в ЗПИФН в настоящее время, нарушитель права сможет ответить за причиненный вред лишь путем возмещения убытков. На составе имущества ЗПИФН, одновременно принадлежащего множеству владельцев инвестиционных паев, это не должно отражаться. По нашему мнению, виндикация (изъятие) имущества из ПИФа на настоящий момент крайне затруднительна - практически невозможна, если, конечно, законодатель не внесет соответствующие изменения в действующее законодательство. Либо если судебная практика не пойдет по пути расширительного толкования закона.

В качестве взноса в ЗПИФН может выступать любой земельный участок, не находящийся под арестом или в отношении которого не действуют иные судебные запреты. В то время как категория, целевое назначение, иные характеристики участка, а также наличие обременений (аренда, сервитут) или даже наличие судебных притязаний, не повлекших арестов и иных ограничений в отношении объекта недвижимости, не являются ограничениями, препятствующими принятию участка в качестве взноса в ЗПИФН.

Земельные участки, внесенные в ЗПИФН и в последующем из него реализуемые, обладают большей привлекательностью для крупных покупателей и потенциально большей продажной стоимостью, что достигается за счет полной прозрачности сделки купли-продажи и определенности в отношении прав продавца - закрытого паевого фонда. А при продаже имущества, составляющего активы ЗПИФН, в соответствии с действующим законодательством предоставляется отсрочка от уплаты налога на прибыль до того момента, как прибыль будет извлечена из паевого фонда.

Кроме того, реализация проекта в форме ЗПИФН предоставляет серьезную защиту активов от корпоративных захватов, которым подвержены юридические лица, а также предоставляет гарантии сохранности и целевого использования вложенных в проект средств. Данное положение достигается спецификой контроля деятельности ПИФов, основным государственным регулирующим органом которых является ФСФР. Вместе с тем контроль над сделками с имуществом ПИФа осуществляет независимый спецдепозитарий. Реестр пайщиков ведется независимым регистратором. Также для осуществления сделок с имуществом ПИФа требуется привлечение независимых аудитора и оценщика.

Использование ЗПИФН в качестве инструмента привлечения средств позволяет решить проблему законодательного ограничения, которое запрещает передачу в собственность иностранным компаниям или компаниям со значительным участием иностранного капитала земельных ресурсов. Ограничения по составу пайщиков ЗПИФН на законодательном уровне нет.

Тем не менее на сегодняшний день подобный вариант реализации проектов на рынке загородной недвижимости осложнен рядом принципиальных вопросов: к примеру, действующее законодательство не позволяет закладывать имущество ЗПИФН, что нивелирует возможность реализации проекта на рынке с использованием ипотечных кредитов. Также существует неясность в отношении субъекта уплаты налога на имущество, находящегося в ЗПИФН.

В любом случае законодательство, регулирующее деятельность ЗПИФН, будет модернизироваться и, по нашим оценкам, даже в случае ужесточения налоговой политики данный механизм коллективного инвестирования сохранит привлекательные позиции для развития проектов на рынке загородной недвижимости и, вполне возможно, послужит эффективным инструментом в деле создания доступного малоэтажного пригорода Москвы.

Автор - юридический консультант компании «БГ-Девелопмент» («Большой город - Девелопмент»). Статья написана специально для «Ведомостей». Материал не обязательно совпадают с позицией редакции.

 

 

Автор : Алексей Попов
22.11.2007


Источник : ВЕДОМОСТИ
Раздел : Правовой ликбез
Рейтинг: 3.04 Голосов: 266 Просмотров: 1403
  • Рейтинг 3.04 3.04511278195491 из 5 максимум
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
Рейтинг публикаций за месяц
комментарии Всего комментариев: 0  

Всего: 0
  Оставить комментарий
Имя*
E-mail
Аватар
Комментарий*
Подписаться на комментарии
(не забудьте заполнить поле "e-mail")
Сообщения проверяются автоматическим модератором cleantalk.ru
http://ru.redtram.com/catalogue/economics-and-finance/

Версия для печати



©ChelReal,
2003 - 2013
Независимый информационный портал "Недвижимость Челябинска и Челябинской области".
г.Челябинск (351) 740-17-30, 740-13-92, 741-66-95, e-mail: info@chelreal.ru
   


РРРРµРС СРёСРёСРРР°РРёС