Поиск по сайту: Всё Новости Статьи
Поиск предложения (продам, сдам) по ID:
Главная » статьи » » статья подробнее  
статьи
Как безопасно снять жилье? Фотограмма Почему все чаще за арендой обращаются к агентствам недвижимости. Есть ли риски обмана при работе с агентством? Как проверить, есть ли подвох?
Едем в отпуск - страхуем квартиру Фотограмма Начинается период летних отпусков, да и обычные поездки на дачи
Покупаем квартиру: с чего начать? Фотограмма Для большинства из нас это самая важная, долгожданная и существенная покупка в жизни. Как совершить ее, чтобы не было мучительно больно за неудачное вложение своих накоплений или, не дай Бог, их потерю? Начинаем сериал о купле-продаже жилой недвижимости.
Аренда квартиры - борьба за налог Фотограмма На пороге вас встретят два человека, одетых в темно зеленую форму, в руках у них повестка в суд. Вас вызывают на дачу показаний, которая связана с неуплатой вами налогов. Также они могут сообщить вам, что им известно о незаконной сдаче в аренду квартиры
Три способа раздела долгов по ипотечной квартире при расторжении брака Фотограмма Ипотека является особенным видом сделки. Прекращение брака между супругами-созаемщиками на такую сделку особого влияния не оказывает. Граждане, оформившие ипотеку и расторгнувшие брак, так же как и во время нахождения в браке, останутся созаемщиками и будут нести перед банком солидарную ответственность по своим кредитным обязательствам либо пропорционально полученным от недвижимого имущества долям
Заплати налоги и спи спокойно», - советует налоговая служба Фотограмма Количество сознательных налогоплательщиков в Челябинской области в прошлом году увеличилось в два раза
10 главных ошибок при покупке-продаже жилья Фотограмма 1 БЕСПЕЧНОСТЬ Выбирая квартиру в новостройке, не забывайте проверить застройщика. Один из наиболее достоверных источников информации - бывшие клиенты.Не поленитесь съездить на уже построенные объекты, если они есть, и расспросить жильцов о качестве квартир и сервисных услуг.
Переуступка права на квартиру - что, зачем и почему?   Фотограмма Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк» компании Mirland Development рассказывает о процессе переуступки права на квартиру
В Челябинской области не хватает компетентных специалистов для  экспертизы и оценки недвижимости  Фотограмма Что представляет собой оценочная деятельность и для чего нужна независимая экспертиза? Как выбрать оценочную компанию, на какие моменты обратить внимание? Эти и другие вопросы обсудили эксперты в областном пресс-центре медиа-холдинга «Гранада Пресс» 10 сентября 2014 года
07:03 Mrs zonat Привет, вам нужен срочный кредит сегодня? Мы выдаем кредит с 2% -ной процентной ставкой. В интересующе …
Срочный выкуп квартир: выгода или риск? Фотограмма Срочный выкуп квартир практикуют в основном крупные агентства, оформляя приобретаемую недвижимость на сотрудников компании. В дальнейшем предполагается перепродажа объекта с целью получения прибыли. Применяемый способ не слишком популярен на рынке недвижимости по причине отсутствия свободных средств у большинства компаний, оказывающих риелторские услуги
22:14 Инна Доброе времени суток,занимаетесь ли вы выкупом земли,11 соток,срочно нужны деньги …
Как снять жилье в Челябинске, не рискуя «лохануться»  Фотограмма Вы можете не поверить, но факт остается фактом - не менее 50% людей, которые хотят снять квартиру в Челябинске, неизбежно сталкиваются с мошенниками. Я не утверждаю, что все эти люди становятся жертвами данных мошенников, кое у кого хватает ума «соскочить», но многие и многие граждане отдают свои денежки тетям и дядям сомнительной сферы деятельности...
13:26 инна мошенников пруд пруди, особенно в наше время …
Что грозит владельцу за незаконную сдачу квартиры в аренду Фотограмма Лишь пятая часть владельцев квартир, сдаваемых внаем, официально оформляет сделки по аренде жилья
11:22 multimax бред написан!из личного опыта сдачи. …
Можно ли завещать квартиру коту  Фотограмма В юриспруденции есть такое понятие, как «условное завещание» - наследник может получить завещанное имущество, если выполнит некие условия наследодателя. Например, вступит в брак с названным им лицом, родит детей или будет неустанно заботиться о максимально комфортной жизни некогда любимого наследодателем кота, хомячка или кролика
13:34 чел мне кажется, мало кто из нотариусов в суровом челябинске станет возиться с завещаниями на кота,как то это …
Как обманывают при оформлении доверенности на продажу квартиры Фотограмма Довольно часто распространены случаи, когда в силу своей занятости, или по иным причинам, собственники недвижимости оформляют доверенность на продажу своей квартиры или загородного дома на третьих лиц - родственников, знакомых, риелторов
17:34 Уральский мастер Да нафиг я буду доверенность на риелтора оформлять, когда я его не знаю лично хорошо! Он просто может быт …
Как застраховать покупаемую квартиру от утраты права собственности Фотограмма В связи с частой сменой социально-экономического строя и законодательства в последние 100 лет рынок недвижимости в России нестабилен, поэтому ни одна проверка не может дать стопроцентную гарантию юридической «чистоты» сделки
09:19 sushi-v-omske.ru кушай суши омск сайт каталог http://sushi-v-omske.ru/page/kushaj-sushi-omsk-sajt-katalog/ . …
Как правильно составить завещание на объект недвижимости Фотограмма Большинство россиян, желающих передать по наследству свою недвижимость, сталкиваются с непростой задачей оформления завещания. Документом, регламентирующим все стороны такой сделки, является Гражданский кодекс РФ, а составление и заверение завещания осуществляется нотариусом
16:05 Жительница Челябинска ой, страшно как, рано мне еще что-то завещать …
Ландшафтный дизайн участка Фотограмма В последнее время все большей популярностью пользуется ландшафтный дизайн дачных участков
11:29 Уральский мастер В нашем тракторосаду такое сделай - воры полезут... …
Подводные камни при покупке вторичного жилья в Челябинске  Фотограмма Поговорим про основные юридические аспекты при покупке квартиры, которая уже имеет владельца
11:27 Жанна Константин, не обязательно для "недалеких", просто не все опытные, не все образованные, в конце концов. …
Нужен ли нотариус при покупке недвижимости Фотограмма При покупке недвижимости существует два способа оформления сделки: составление договора купли-продажи в письменной форме без нотариального удостоверения и составление договора, удостоверенного нотариусом. При этом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, имущество одного лица может перейти к другому лицу без нотариального заверения договора. О том, зачем необходима нотариальная поддержка, рассказывает нотариус Алексей Комаров
19:44 Дмитрий Независимая и незаинтересованная- ха, ха, ха- не за бесплатно услугу навязывают. Проверят подлинность док …
Зачем страховать право собственности при покупке квартиры? Фотограмма Не секрет, что оформляя ипотечный кредит, заемщик дополнительно оплачивает комиссионные сборы за рассмотрение заявки и выдачу кредита, за открытие и обслуживание ссудного счета, услуги специалистов, а также разного рода страховые выплаты - страхование объекта и жизни заемщика
13:01 Мария Г. Все надо страховать, и жизнь, и собственность... Это же денег надо сколько, чтобы от всего застраховаться …
Страхование загородной недвижимости: дома, дачи, земельные участки Фотограмма В настоящее время наблюдается тенденция к увеличению спроса на страхование загородной недвижимости
17:13 Жанна Почитала - аш передернуло, страшненько стало ((( …
Самые популярные способы мошенничества с недвижимостью Фотограмма На сегодняшний день рынок недвижимости является самым лакомым кусочком не только для крупных инвесторов, но и для большинства мошенников
20:56 Мария Г. Будьте бдительны с незнакомцами и порядочны со всеми. Порядочность - вот чего некоторым не хватает. …

все статьи »

Сооружен и согласен

Сооружен и согласен Фотограмма

Перепланировка

Согласование перепланировки требует времени не меньше, а то и гораздо больше, чем собственно ее выполнение. Отчасти сократить этот срок могут в компаниях, специализирующихся на подобных работах. В зависимости от сложности ситуации расходы клиента увеличиваются на 10-50%, зато отпадает необходимость самостоятельно ходить по инстанциям.

Задний план

Один мой знакомый, менеджер среднего звена, лет семь-восемь назад приобрел квартиру в сталинском доме на Соколе. Двухуровневую. Такие тогда только-только входили в моду. Откуда в старом доме взялось двухэтажное жилье, он как-то не задумался. Радовался, что и планировка, и ремонт его полностью устраивают, и квартира не требует дополнительных капиталовложений. Вечно занятый, тогда он поручил провести всю сделку от начала до конца своему доверенному лицу, а в документы на купленную квартиру если и взглянул, то вскользь. И лишь недавно, решив столичную недвижимость продать и перебраться на ПМЖ за город, в коттеджный поселок, с удивлением обнаружил, что является владельцем не одной, а двух квартир, объединение которых в единое целое никогда и никем не согласовывалось.

До конца августа нынешнего года вполне могло получиться квартиру продать без дополнительных проблем, оформив два отдельных договора купли-продажи на каждый этаж. «Однако с сентября необходимую для проведения сделки купли-продажи справку из БТИ выдадут лишь в том случае, если техник БТИ произведет реальные обмеры квартиры, - говорит главный операционный юрист юридической компании «Бергер и партнеры» Максим Бородыня. - Исключение составляют лишь те случаи, когда эта процедура хоть раз выполнялась в последние пять лет». В данном же случае обмеры проводились гораздо раньше. Поэтому техника вызывать придется, и нелегальную перепланировку он обнаружит. По словам риелторов, пока квартиры с неузаконенными изменениями продать можно, особенно если перепланировка несущественная и не влияет на безопасность конструкции дома в целом. Примером может служить остекленная лоджия. Даже если она не согласована, проведению сделки препятствовать не станут, передачу прав собственности на квартиру зарегистрируют, а ответственность за дальнейшее узаконивание внесенных в квартиру изменений ляжет на покупателя. Однако в данном случае квартиры объединены по вертикали, что для дома в целом может быть небезопасно. И такую сделку вполне могут запретить. Чтобы этого не случилось, все изменения в квартире требуется легализовать. Либо самостоятельно, либо обратившись для экономии времени в компанию, занимающуюся согласованием перепланировок. «Таких на всю Москву не слишком-то и много - около 50, - говорит генеральный директор занимающейся согласованием перепланировок компании «Строймастер» Дмитрий Пащенко. - Для сравнения: организаций, разрабатывающих дизайн-макеты жилых помещений (как правило, те или иные перепланировки в них встречаются), по крайней мере в десять раз больше».

По данным Мосжилэкспертизы, также предоставляющей услуги по согласованию перепланировок, примерно 70% обращающихся в такие компании  это те, кто как раз хочет согласовать ранее незаконно поведенные перепланировки. В сталинских домах и домах более ранней постройки это делать сравнительно просто, если только дом не является памятником архитектуры. И техническое заключение, и проектную документацию может разработать любая компания, имеющая лицензию на осуществление таких видов работ. В сложных случаях обращаются в МосжилНИИпроект. Это полномочная строительная организация, которая имеет право делать проектную документацию и технические заключения по самым старым объектам недвижимости, когда физически невозможно проконсультироваться с разработавшими их архитекторами.

Поясним, что техническое заключение - это документ, описывающий реальное состояние квартиры, степень ее износа, оценивающий возможность сделать в той или иной стене дверной проем, наличие или отсутствие необходимости усиливать несущие конструкции и прочее. А проектная документация - это, собственно, то, в чем и заключается перепланировка. Если техническое заключение такую перепланировку разрешает, то в последующих инстанциях согласование идет без особых проблем. Хотя случай объединения квартир по вертикали особенный. Чаще всего такая перепланировка существенно влияет на состояние дома в целом и если и допускается, то требует глобального усиления всех несущих конструкций. Поэтому задним числом ее узаконить бывает затруднительно, особенно если отсутствует проект, по которому такие работы велись. Именно такая ситуация с квартирой моего знакомого. Сейчас жилплощадь проходит этап технического обследования, результаты еще неизвестны, и он на всякий случай прикидывает, во что ему обойдется приведение квартир в первоначальное состояние. В разных строительных компаниях восстановительные работы предварительно оценивают в $15-30 тыс.

За пределом возможного

Если сделанная в этом сталинском доме перепланировка окажется в принципе допустимой, по оценкам компании «ПравоПроект», ее согласование обойдется в 150-180 тыс. руб. и потребует примерно трех месяцев. В отличие от согласования перепланировок в панельных домах, на которое, как ни странно, тратится в два, и то и в три раза больше времени.

«Прежде всего это касается домов, спроектированных в МНИИТЭПе, - рассказывает начальник юридического отдела компании «Строймастер» Александр Акуленко. - Дело в том, что эта организация взяла на себя эксклюзив - всю проектную документацию по перепланировкам квартир в этих домах делать только самостоятельно. Об этом существует договоренность между МНИИТЭПом и Мосжилинспекцией. Документация, выполненная любой другой, даже имеющей лицензию, организацией, к рассмотрению не принимается».

Поскольку доля панельного жилья в Москве очень большая, то и поток обращений в МНИИТЭП как с целью узаконить уже выполненную перепланировку, так и произвести ее, довольно внушительный. Отсюда и увеличенные сроки согласования. По договору организация обязуется ее выполнить за 30-60 рабочих дней. «Но за последние два года не было ни одного случая, чтобы МНИИТЭП в эти сроки уложился, - говорит Александр Акуленко. - Это первый минус. Второй минус - это стоимость выполнения проекта. Поскольку они монополисты и альтернативы для жителей панельных домов этих серий нет, то и цены за работы выставляются крайне нелояльные. Например, если техническое заключение, выполненное альтернативной организацией, будет стоить 10-12 тыс. руб., то в МНИИТЭПе точно такая же работа обойдется в 34,7 тыс. руб. Но обойти этот этап нельзя».

Несмотря на длительные сроки и высокие суммы, большинство перепланировок в панельных домах в конечном итоге согласуется (за исключением технически невозможных сверхшироких проемов в несущих стенах). «Возможно, это потому, что в домах такого класса крайне редко пытаются внести нетипичные изменения, - высказывает предположение Ирина Синяева, дизайнер по интерьеру студии «Эсарт». - Жильцов же домов бизнес-класса сейчас захлестнуло тотальное желание иметь в квартире камин и сауну. Каждый четвертый клиент высказывает такие пожелания. Но осуществить их не представляется возможным, пожарная инспекция этого не разрешает». Узнав, что в рамках уже имеющейся квартиры сделать камин и сауну не получается, клиенты готовы приобрести новую квартиру с такими исходными характеристиками, чтобы согласовать пожароопасные добавки было возможно. «В некоторых случаях камины можно было согласовать до 2000 года, - говорит дизайнер студии дизайна «Белый куб» Владимир Романов. - И тогда на планах БТИ действительно в некоторых квартирах появлялись камины. Однако в последующие годы нормы пожарной безопасности ужесточились, и камины больше не разрешают делать».

Точно так же не согласовывают и сауны, называя подходящие для их расположения места подсобными помещениями. Впрочем, если легализованной сауной обзавестись в квартире не удастся, то камином все же можно. Для этого придется купить квартиру на верхнем этаже в еще не возведенном до этого уровня доме и тут же внести изменения в строительный проект.

Условно свободная

Кстати, тем, кто приобрел квартиру в новостройке со свободной перепланировкой, без согласований тоже не обойтись. Хотя, казалось бы, как можно согласовывать перепланировку в квартире, в которой планировка изначально отсутствует уже по определению. На самом деле планировка в квартирах со свободной планировкой есть. На бумаге. То есть на плане БТИ. Как правило, на нем прорисованы и межкомнатные стены, а уж габариты кухни и санузлов в любом случае жестко зафиксированы. Но далеко не факт, что хозяева квартиры-новостройки, приобретшие лишенное внутренних стен пространство, видят его так же, как оно разграфлено на бумаге. Скорее всего, у них совсем иные планы. И тогда начинается самая настоящая перепланировка со всеми сопряженными с такими изменениями согласованиями и соблюдением всех норм жилищного законодательства.

«Некоторое время назад для семейной пары мы продумывали планировку жилого пространства площадью 80 кв. м, расположенного в жилом комплексе на Ходынском поле, - рассказывает Владимир Романов. - В соответствии с пожеланиями хозяев хотелось превратить квартиру в максимально открытую студию с минимумом внутренних стен и иных визуальных преград. Хотя сделать это было нелегко. Во-первых, с точки зрения дизайна. У этой квартиры очень сложная геометрия, и, чтобы создать ощущение целостности, требовалось различными приемами сгладить острый угол (в этой зоне сейчас находится спальня). Во-вторых, сложности были и чисто технические. Хоть это квартира так называемой свободной планировки, но застройщиком предполагалось, что площадь будет разбита на отдельные помещения: спальню, гостиную, кухню. А кроме того, в ней предусматривалось два санузла, большой и маленький. Но хозяева посчитали это ненужной роскошью, пожелав избавиться от маленького санузла и присоединив дополнительную площадь к кухне.

Как правило, согласовать такую перепланировку достаточно сложно: часть кухни попадет под «мокрую» зону квартиры, расположенной этажом выше. Санэпиднадзор утверждает такие изменения крайне неохотно. Однако в случае с данной квартирой все вышло проще: она находится на последнем этаже. Впрочем, пожелай заказчик расширить санузел, объединив его с частью комнаты, этаж бы особой роли не сыграл: такие планировки запрещены. Хотя в квартире на Ходынке габариты второго санузла не меняли, но косвенно столкнулись с похожей проблемой. «Запрещено не только расширять санузел за счет жилых помещений, но также не разрешается, чтобы двери санузла напрямую выходили в общественные помещения жилых пространств (гостиные, кухни), - говорит Владимир Романов. - А поскольку мы стремились создать квартиру-студию, то практически вся квартира превращалась в жилую зону. Компромиссный способ соблюсти требования закона, не нарушая открытой планировки, - это поместить перед дверью санузла перегородку высотой не ниже дверного поема. Что мы и сделали. Эта же перегородка служит небольшой барной стойкой, а на ее части хозяева позднее планируют поставить аквариум».

Еще один элемент сделанной здесь перепланировки, потребовавший согласования: лоджию присоединили к комнате. Вернее, ко всей квартире, поскольку это квартира-студия. По закону это возможно только в том случае, если вместо балконного оконного блока устанавливаются раздвижные перегородки, которые зимой необходимо закрывать, дабы не нарушать тепловой баланс всего дома в целом. Что в этой квартире и сделали. Но поскольку перегородки поставили прозрачные, то они и зимой не мешают воспринимать пространство как единое целое. По оценкам специалистов по перепланировкам компании «Фортис Сервис», получение разрешений на такие изменения обходится в 50-60 тыс. руб.

Во все вышеуказанные суммы включены и расходы компаний, предлагающих услуги по согласованию перепланировок. Их доля в этих расходах может варьироваться от 15 до 50% в зависимости от сложности случая. Однако их услуги от этого не становятся менее востребованными. А в последнее время даже наоборот.

«Государство усиливает контроль за состоянием жилых помещений, - говорит Дмитрий Пащенко. - И в первую очередь наиболее активно узаконивать и ранее сделанные, и производимые ныне перепланировки начали представители бизнес-класса. Мы это видим по географии наших клиентов. Основная их масса приходится на дорогие округа - Центральный, Западный и Юго-Западный. Возможно, со временем в этот процесс активно вовлекутся и остальные».

 

 

Автор : Наталья Павлова-Каткова
22.11.2007


Источник : КоммерсантЪ - ДОМ
Раздел : Правовой ликбез
Рейтинг: 3.15 Голосов: 344 Просмотров: 6273
  • Рейтинг 3.15 3.15697674418604 из 5 максимум
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
Рейтинг публикаций за месяц
комментарии Всего комментариев: 0  

Всего: 0
  Оставить комментарий
Имя*
E-mail
Аватар
Комментарий*
Подписаться на комментарии
(не забудьте заполнить поле "e-mail")
Сообщения проверяются автоматическим модератором cleantalk.ru
http://ru.redtram.com/catalogue/economics-and-finance/

Версия для печати



©ChelReal,
2003 - 2013
Независимый информационный портал "Недвижимость Челябинска и Челябинской области".
г.Челябинск (351) 740-17-30, 740-13-92, 741-66-95, e-mail: info@chelreal.ru
   


РРРРµРС СРёСРёСРРР°РРёС